股份有限公司成立以后,由于城市的发展,B宗地变为临街地,所在区域的土地用途规划为商业用途,平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造,增加建筑层数,使该宗地的容积率达到2,并全部用于出租。请问:


股份有限公司成立以后,由于城市的发展,B宗地变为临街地,所在区域的土地用途规划为商业用途,平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造,增加建筑层数,使该宗地的容积率达到2,并全部用于出租。请问:

(1)为实现上述计划,根据现行法律法规的规定,股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(2)如对该宗地重新进行评估,可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

正确答案:答案要点

(1)办理的手续:①股份公司持处置文件办理变更登记手续。②办理有关规划变更、审批手续③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。④办理补交土地出让金的手续。5到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。(2)评估方法选择及程序:可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线法。方法选择和思路描述超过两种的,只对分值较高的两种方法进行评分。方法选择得分:市场比较法;收益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。估价思路描述得分:市场比较法;收益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例。②确定比较因素。③因素描述及比较分析④确定比较因素的修正系数。⑤求算比准地价。收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益。②确定房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房屋纯收益。⑤计算土地纯收益。⑥计算土地价格。基准地价系数修正法估价的程序:①确定土地及基准地价。②因素描述及比较分析。③确定修正系数。④计算地价。剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益。②计算房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房地产总价格。⑤计算房屋现值。⑥计算土地价格。路线价法评估的程序:①确定路线价。②确定宗地的临街深度、宽度等条件。③确定条件修正系数;④计算土地价格。


Tag:地价 系数 还原法 时间:2024-12-01 15:39:46