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当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（）
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当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（）
A.正确
B.错误
正确答案：A
Tag：
房地产评估
价值
房地产市场
时间：2022-09-19 15:55:30
上一篇：
某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用，投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。
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某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。
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某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/㎡.
2.
某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）
3.
某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）。
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成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，判定出建筑物的（），直接求取建筑物的现值。
5.
一个房屋六成新，则可判断该房屋的新旧程度是（）。
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年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命，有效年龄或（）之间关系的基础上。
7.
某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。
8.
某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。
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下列房地产中，通常情况下，价格对楼层影响最为敏感的是（）。
10.
诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。
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逆三角形不是按照临街地深度指数表，而是比照袋地计算其单价（）
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梯形宗地以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其具体形状进行加价或减价补正（）
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一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。
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需要评估一宗“七通一平”熟地2019年9月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3
5.
某在建工程开工于2018年3月1日。总用地面积5000m2。规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200m2元/。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2019年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出
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某旧厂房的建筑面积为8000m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1200元，装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积4200元，销售税费为售价的6%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为10%）。
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关于假设开发法的动态分析中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。
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在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。
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1、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为５km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200元/m2，开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。试用静态分析法估算该成片荒地的总价和单价。
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在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（）。