某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1.拟优先选用的估价方法。2.确定评估价值时的主要因素。

正确答案：

1.可优先采用假设开发法，再采用成本法，然后综合调整。

2.采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房的住宅应根据市场分析估价。

3.应按估价时点的市场价值，而不能按5年前的价值评估。

4.应用假设开发法，应合理确定扣除项。

5.应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。