某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。该房屋的估价主要技术路线是什么？

正确答案：该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。

（1）收益法：

①计算该房地产在租赁期内的净收益并折现至估价时点

②计算该房地产在租赁期后的净收益并折现至估价时点

③把以上两部分的未来净收益折现值相加得出委估房地产的现时价值。

（2）市场法：

由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁所以可用市场法来估算。

①假设委估房地产无租赁协议约束用市场法评估出该房地产完全权利下的价值

②假设委估房地产无租赁协议约束用市场法评估出该房地产在估价时点为某一时间期间内的租赁收益并把该期间内的净收益折现至估价时点即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值

③根据租赁协议计算房地产在租赁期内的净收益并折现至估价时点即为租赁期内已确定的净收益值

④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值再加上租赁期内已确定的净收益现值即为委估房地产的现时价值。