求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。

A.房产税

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拔款

D.所得税

E.房屋保险费

正确答案：ACE

净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。B项中，承租人支付的费用不应计入运营费用，只有出租人负担的费用才可以计入运营费用。D项中，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。